近日，市发改委、住建局联合印发《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》（以下简称《方案》）。进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益。

根据2023年银川市住建局发布的数据，全市住宅小区达到2058个、面积1.6亿平方米，有物业企业管理的小区1478个、1.5亿平方米，占全市小区面积比例93.8%。如何让物业公司既能通过市场竞争，提升服务水平，又能让广大市民明明白白消费，减少不必要的争议。《方案》的印发，或许将成为规范银川物业市场的重要节点。

观点①

“前期物业费”不该成为真空地带

此次出台的《方案》，最大的亮点就是将对我市普通住宅小区前期物业服务费收费和停车收费实行政府指导价管理。首先需要明确什么是前期物业服务费，简单点来说其实就是在业委会没有成立之前，由房地产开发商采购的物业服务。没有业委会就意味着小区居民没有对于物业服务议价的权利，只能是房地产商采购的物业公司要什么价格，就缴纳什么价格，提供什么样的服务，就接受什么样的服务，虽然有各种硬性约束条件，但长此以往也会让物业公司出现有恃无恐的情况，再加上自己是房地产公司采购，又没有业委会来制约，只要满足房地产公司要求，就有很大可能在某一小区常住，给了一部分物业公司利用业委会成立的程序性时间差，有了“提价不提质”的空间，因此，“前期物业费”不应该成为物业管理的真空地带。

对“前期物业费”实行政府指导价，就是弥补了“前期物业费”这一真空地带的管理，而其带来的效果也是多方面的。既可以有效抑制物业公司涨价的冲动，同时再加上《银川市住宅小区物业管理办法》《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》等文件的硬性约束，可以在一定程度上让物业公司在合理的收费范围内，为业主提供合理的服务，从而减少业主和物业公司之间的消费争议。还能有助于物业公司物业费的收取，过往在业主和物业服务方之间有争议时，部分业主会过激地使用延缓缴纳物业费来表达自己的不满，但在相关规定出台后，物业服务更有保证，物业费更趋于合理，业主和物业服务方之间的矛盾减少，提高物业费收缴比例，这对于物业公司来说也未尝不是一件好事。

观点②

有利于物业服务企业的升级

规范收费，物业服务质量能“涨”起来吗？

根据银川市住建局2023年发布的数据，银川具有信用信息建档的物业企业有668家，从业人员约4.5万人。物业企业服务水平参差不齐，加上很多小区没有业委会，实行社区代管，极大限制了全市整体物业服务水平提升。

人们对物业收费抱有意见，大多因其质价不符。长期的质价不符导致“物业服务质量下降-业主拒交物业费-居住品质进一步恶化”的恶性循环，所以说，将物业企业及其服务升级到质价相符的程度，才是该版《方案》的总目标。

如果物业服务水平高，很多人愿意花更多钱购买更好的服务。对于物业企业而言，政府指导价相当于设置了“天花板”，虽然指导范围有限，也有风向标之意义。政府指导价以外的物业服务价格，由业主依据物业服务的内容、档次等与物业企业具体协商来定，但可能会受到政府指导价的影响，毕竟，收费总要与服务质量挂钩。

《方案》给出了收费标准，服务标准如何规范且落实到位需要有量化指标对应一、二、三级物业服务，以完善的评价机制与信用体系，淘汰一部分服务水平不达标的物业企业，让具有实力的物业企业扩大服务面积，降低整体成本。进入这样的良性循环，才能降低物业费、停车费实际支出，提升业主居住体验。

观点③

有利于严格执行市场淘汰机制

物业本质上是服务行业，优胜劣汰的市场机制是行业参与者都要面临的挑战。《方案》出台的关键内容是物业费和停车费的收费指导价格，核心在于关联到物业公司的经营收入。物业行业健康有序发展，需要参与企业在此《方案》的背景下去运作经营，这样能够去除不合适、效率低下的物业企业，保留优秀、高效的物业企业，从而实现资源的优化配置。

银川小区数量众多，意味着物业行业这块“蛋糕”也被众多企业盯着，而市场要发展，就得有市场淘汰机制，这必须建立在确定的价格基础上，否则进出没有依据，具体执行就会出现灰色地带。

市场淘汰能够推动物业企业不断提升服务质量，以满足市场和业主的需求。在激烈的市场竞争中，物业企业需要不断提高服务质量，才能在市场中立足。大家都处在公平竞争，有据可依的环境下，才能够激励物业企业不断创新，探索新的管理模式和服务方式。在竞争的压力下，物业企业需要不断寻求创新，才能在市场中保持领先地位。这有助于推动整个行业的创新和发展。

在这方面，包括物业管理部门、基层社区，都应借着这次《方案》出台的机会，更好地提升物业管理水平，切实执行淘汰机制，并且倒逼物业企业升级服务水平，更好地塑造健康的市场环境，提升银川整体物业服务的水平，打造具有城市特色的银川模式。

吴戈 刘薇 周志翔